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💰 2026년 간주임대료율 완벽 정리! 내 임대소득세는 얼마일까?
최근 전세에서 월세로 전환되는 비중이 크게 늘고 있지만, 여전히 전세 보증금을 활용해 임대업을 하시는 분들이 많습니다. 매달 들어오는 현금(월세)이 없더라도, ‘보증금’ 자체를 은행에 넣어두었을 때 발생하는 이자 수익을 임대료로 간주하여 국가에 세금을 내야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 이를 국세청 용어로 ‘간주임대료’라고 부릅니다. 2025년~2026년 귀속 주택 보증금에 적용되는 ‘2026년 간주임대료율’은 현재 연 3.1%가 기준이며, 특히 3주택 이상 보유자라면 세금 폭탄을 피하기 위해 반드시 세부 계산법을 숙지해야 합니다. 다행히 ‘소형 주택 배제 특례’가 2026년 연말까지 연장되었으니, 아래의 상세 가이드와 예시를 통해 금년도 나의 예상 임대소득세를 스마트하게 계산해 보세요!
1. 주택 보증금 간주임대료란? (과세 대상 기준)
전세금이나 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 이자 수익만큼을 집주인의 소득으로 보아 세금을 매기는 제도가 바로 간주임대료입니다. 하지만 모든 임대인이 이 세금을 내는 것은 아닙니다. 다주택자(부부 합산)이면서 보증금 규모가 큰 분들만을 타깃으로 하고 있습니다.
📌 주택 간주임대료 과세 대상 핵심 요건 (2가지 동시 충족)
| 과세 요건 | 상세 설명 및 기준 |
|---|---|
| ① 3주택 이상 보유 | 본인과 배우자가 소유한 주택 수를 모두 합산하여 3주택 이상이어야 합니다. (※ 단, 1주택자나 2주택자는 아무리 보증금이 높아도 간주임대료가 비과세됩니다.) |
| ② 보증금 합계 3억 초과 | 소유한 주택 중 임대를 준 주택의 전세금 및 보증금 총합계액이 3억 원을 초과해야 합니다. (3억 원까지는 세금을 매기지 않고 기본 공제해 줍니다.) |
| [중요] 소형 주택 특례 | 주거전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택은 2026년 12월 31일까지 보유 주택 수 산정 및 보증금 합계액 계산에서 아예 제외됩니다! |
2. 2026년 간주임대료율 계산 공식 및 정기예금 이자율
간주임대료를 계산할 때 곱해지는 ‘정기예금 이자율(간주임대료율)’은 국세청이 시중 은행의 금리 변동을 반영하여 매년 기획재정부 고시로 발표합니다. 2025~2026년 귀속분에 적용되는 이자율은 ‘연 3.1%’가 기준이 됩니다. 계산 공식은 생각보다 단순합니다.
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Point 13억 원 기본 공제
보증금이 아무리 많아도 첫 3억 원은 없는 셈 쳐줍니다. 5억 원의 보증금을 받았다면, 3억 원을 뺀 2억 원에 대해서만 세금이 계산됩니다. (보증금이 가장 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 뺍니다.) -
Point 260%만 과세 (과세 비율)
3억을 빼고 남은 보증금 전액을 다 과세하는 것이 아니라, 소득세법 시행령에 따라 그중 60%에 대해서만 세금을 물립니다. 상가(100% 과세)에 비해 주택 임대사업자에게 주는 엄청난 혜택입니다. -
Point 3이자율 3.1% 적용
최종 산출된 금액에 2026년 기준 간주임대료율인 3.1%를 곱하면 1년 치 간주임대료 수입이 나옵니다. (만약 1년 꽉 채워 임대하지 않고 중간에 세입자가 들어왔다면 365일 중 며칠을 임대했는지 일수 계산을 추가로 합니다.)
3. 주택 간주임대료 실전 계산 사례 (단독명의 vs 공동명의)
국세청 고시에 따르면 개인사업자(소득세)의 경우 주택 명의에 따라 간주임대료 계산 방식이 완전히 달라집니다. 아래 국세청 공식 예시를 통해 단독명의와 공동명의의 세금 계산 차이를 확인해 보세요.
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사례 1단독명의 주택만 3채 임대하는 경우
예를 들어 A주택(보증금 1.5억), B주택(보증금 1억), C주택(보증금 3.5억)을 단독으로 소유하고 임대한다면 보증금 총합은 6억 원입니다. 이 경우 보증금이 가장 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 공제합니다.
C주택에서 3억 원을 빼면 C주택의 과세 대상 보증금은 5,000만 원이 되고, A와 B주택은 공제 없이 전액(1.5억, 1억)이 과세 대상이 됩니다. 여기에 각각 60%와 3.1% 이자율을 곱하여 모두 합산한 금액이 최종 간주임대료가 됩니다. -
사례 2부부가 단독명의와 공동명의 주택을 섞어 보유한 경우
남편 단독명의 주택 1채, 부부 공동명의 주택 3채를 임대 중이라면 어떻게 될까요? 부부의 총 보유 주택 수는 4주택이므로 간주임대료 과세 대상입니다. 하지만 세금 계산 시 ‘단독명의 주택’과 ‘공동명의 주택’은 별도의 사업장(거주자)으로 보아 따로따로 3억 원씩 공제를 적용받습니다. 즉, 남편 단독 주택에서 3억 공제, 부부 공동 주택 합산액에서 또 3억 공제가 들어가므로 세금 부담이 크게 줄어듭니다.
4. 똑똑한 집주인과 세입자를 위한 금융/세금 꿀팁 모음
주택 임대소득세 신고 시 간주임대료 외에도 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히 세입자라면 월세 환급금(세액공제)을 통해 절세를 극대화할 수 있고, 자차를 보유한 임대인이라면 차량가액을 조회하여 건보료 등을 최적화할 수 있습니다. 아래 필수 링크를 꼭 확인하세요!