재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」에서 부동산 관련 내용은 종합부동산세와 양도소득세 두 축으로 나뉩니다. 종부세는 1세대 1주택자 기본공제금액이 12억원에서 14억원으로 오르고, 양도소득세는 장기보유특별공제가 거주기간 중심으로 개편됩니다. 다만 기사마다 “기본공제 14억원”과 “시가 20억원까지 제외”라는 서로 다른 숫자가 함께 등장해 헷갈리기 쉬운데, 이 둘이 왜 다른 숫자인지부터 종부세법 개정안 원문을 기준으로 정리해드리겠습니다.
부동산 관련 세금을 조회하거나 계산할 일이 있다면 위 글들도 함께 참고해보시면 도움이 됩니다.
왜 지금 부동산 세제개편안이 화제인가
재정경제부(구 기획재정부, 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관)는 지난 8월 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정 발표했습니다. 이번 개편은 거주용 1주택자의 세 부담은 낮추되 고가주택·다주택 보유자의 부담은 정상화하는 방향으로 짜여 있으며, 출산·혼인 세액공제 등은 조세지출 대신 재정(예산) 지원으로 전환하는 내용도 함께 담겼습니다.
부동산 관련 개정안 중 종합부동산세법 일부개정법률안은 발표 다음날인 8월 4일부터 국민참여입법센터를 통해 입법예고됐고, 소득세법·조세특례제한법 개정안도 같은 기간 함께 의견을 받고 있습니다. 접수 기간은 8월 20일까지로, 재정경제부 홈페이지에도 관련 안내 배너가 게시돼 있습니다.
종합부동산세, 무엇이 달라지나
재정경제부공고 제2026-216호로 입법예고된 종합부동산세법 개정안의 핵심 내용은 아래 표와 같습니다.
| 항목 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 기본공제 | 12억원 | 14억원(거주 시), 9억원(비거주 시) |
| 그 외 주택보유자 기본공제 | 9억원 | 9억원(4억 기본 + 5억 거주비중 공제) |
| 공정시장가액비율 하한 | 60% | 70% |
| 3주택 이상 세율 체계 | 주택 수 기준 중과 | 가액 기준 단계적 일원화 |
| 과세표준 6억~12억 구간 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세부담 상한 비율 | 150% | 200% |
현재 시행 중인 종합부동산세법 조문은 국가법령정보센터에서도 확인할 수 있는데, 이번 개정안이 통과되면 위 표의 수치들로 대체됩니다. 정리하면 실거주 1주택자는 공제금액이 늘고, 다주택자는 주택 수가 아니라 보유 가액을 기준으로 세율이 재편되는 방향입니다. 다만 세부담 상한이 150%에서 200%로 오른다는 점은 공제가 늘어난 것과는 별개로, 세액이 급증할 수 있는 한도 자체가 넓어졌다는 의미이니 함께 알아두시는 것이 좋습니다.
“기본공제 14억”과 “시가 20억”이 다른 이유
개정법률안 원문에는 “1세대 1주택자에게 적용하는 주택분 종합부동산세 기본공제금액을 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 조정”한다고 명시돼 있습니다. 이 14억원은 과세표준을 계산할 때 공시가격 합산액에서 차감되는 법정 공제 금액입니다.
반면 언론에서 자주 쓰는 “시가 20억원까지 종부세 제외”라는 표현은, 기본공제 14억원에 공정시장가액비율(70%)과 실제 공시가격 현실화율 등을 종합해서 계산했을 때 실질적으로 세금이 발생하지 않는 시가 수준을 뜻합니다. 즉 14억원은 법률상 공제 금액, 20억원은 그 공제를 적용한 결과로 추정되는 실거래가 기준선이라는 차이가 있습니다. 이 둘을 같은 숫자로 착각하면 “내 집이 공시가격 14억이 넘으니 무조건 종부세 대상”이라고 오해할 수 있어 구분해서 이해하시는 게 좋습니다.
비거주 1주택자와 다주택자는 기본공제가 9억원으로 낮게 적용되고, 다주택자는 공제 9억원 중 5억원이 거주주택 가액 비중만큼만 적용되는 등 실거주 1주택자와 계산 방식 자체가 다릅니다.
양도소득세는 어떻게 바뀌나
이번 개편안에서는 양도소득세 장기보유특별공제도 함께 손질됩니다. 관련 근거가 되는 소득세법 일부개정법률안도 종부세법과 같은 기간 입법예고 중입니다. 기존에는 보유기간을 중심으로 공제율이 산정됐다면, 앞으로는 실제 거주기간을 중심으로 공제를 다시 설계하는 방향입니다. 실거주 1주택자에게 적용되는 최대 80% 공제 틀 자체는 유지되지만 공제액에 상한이 새로 생기고, 10년 이상 실거주한 경우 기본공제가 연 250만원 수준에서 연 2,500만원 수준으로 대폭 확대됩니다.
65세 이상이 수도권에서 비수도권으로 이주하며 기존 주택을 처분하는 경우에는 양도세를 최대 50%, 5억원 한도로 감면받을 수 있는 조항도 새로 마련됐습니다. 다주택자에게 적용되던 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화된 상태가 유지될 예정입니다.
시행 시기는 언제부터인가
입법예고가 끝났다고 해서 곧바로 법이 확정되는 것은 아닙니다. 이후 국회에 법안이 제출되고 상임위·본회의 심의를 거쳐야 최종 확정되므로, 실제 적용 시점과 세부 수치는 국회 통과 과정에서 달라질 수 있습니다. 확정 전까지는 정책브리핑 정책뉴스 등을 통해 진행 상황을 확인하시는 것이 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q1 부동산 세제개편안은 언제 발표됐나요?
Q2 종부세 기본공제는 정확히 얼마로 바뀌나요?
Q3 “시가 20억원까지 종부세 제외”라는 말은 무슨 뜻인가요?
Q4 다주택자는 세금이 늘어나나요?
Q5 양도소득세는 언제부터 바뀌나요?
Q6 종부세 개편은 언제부터 적용되나요?
Q7 65세 이상이면 양도세 혜택이 있나요?
Q8 10년 이상 거주한 1주택자는 어떻게 달라지나요?
Q9 다주택자 양도세 중과는 계속되나요?
Q10 개정안에 의견을 제출할 수 있나요?
정리하면
이번 부동산 세제개편안의 핵심은 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올려 실거주 1주택자 부담을 낮추는 한편, 공정시장가액비율과 세부담 상한을 함께 올리고 다주택자 중과 체계를 가액 기준으로 재편하는 데 있습니다. 양도소득세는 거주기간 중심의 장기보유특별공제로 개편되며 2028년 시행이 예정돼 있습니다. 아직 국회 심의 절차가 남아 있는 만큼, 확정 전까지는 원문과 후속 발표를 함께 확인해보시길 권해드립니다.
